Con una o varias propiedades en Dubái por un valor total de al menos 2.000.000 AED (unos 544.500 USD) puedes solicitar la Golden Visa, una residencia renovable de larga duración que incluye a tu familia y no te obliga a vivir en el país. Desde el 20 de febrero de 2026 cuenta el valor total de la propiedad aunque esté hipotecada o sea off-plan.
- Inversión mínima en propiedad
- 2.000.000 AED (≈ 544.500 USD), en una o varias propiedades
- Duración
- 10 años renovables según el servicio del DLD en Dubái (la web federal de la ICP indica 5 años para inversión inmobiliaria)
- ¿Off-plan o con hipoteca?
- Sí. Desde el 20/02/2026 ya no hace falta haber pagado el 50 % o 1.000.000 AED
- Tasas oficiales aproximadas
- Alrededor de 10.000 AED por el solicitante principal
- ¿Hay que vivir en EAU?
- No. No hay estancia mínima obligatoria
- Familia
- Cónyuge, hijos y padres pueden obtener residencia vinculada a la tuya
- Entrada desde Latinoamérica
- Argentina, Chile, Uruguay, Paraguay, Brasil, Colombia y Perú entran sin visado previo (90 días); México, 180 días
Qué es la Golden Visa
La Golden Visa es la residencia de larga duración de los Emiratos Árabes Unidos (EAU). No depende de un empleador ni de un patrocinador local: te la da tu propia inversión. Una de las formas más directas de conseguirla es comprando propiedad en Dubái.
Con ella puedes entrar y salir del país sin límites, abrir cuentas bancarias como residente, tener Emirates ID (el documento de identidad local) y patrocinar la residencia de tu familia.
Quién califica por inversión inmobiliaria
Calificas si eres propietario de una o varias propiedades en Dubái cuyo valor total sea de al menos 2.000.000 AED. El servicio del Dubai Land Department (DLD) lo describe como un permiso de residencia de 10 años renovable para inversores con propiedades de ese valor en el momento de la compra.
Tres situaciones que mucha gente cree que no califican y sí califican desde 2026:
- Propiedad sobre plano (off-plan): cuenta el valor total del contrato registrado. Ver guía off-plan.
- Propiedad con hipoteca: cuenta el valor total con la carta de no objeción (NOC) del banco. Ver guía con hipoteca.
- Varias propiedades: puedes sumar varias hasta llegar a 2.000.000 AED.
Qué cambió en 2026
| Fecha | Cambio | A quién afecta |
|---|---|---|
| 20 de febrero de 2026 | Se elimina el requisito de haber pagado el 50 % o 1.000.000 AED antes de solicitar | Golden Visa con off-plan o hipoteca |
| 29 de abril de 2026 | Se elimina el mínimo de 750.000 AED de la visa de inversor de 2 años para propietarios únicos | Visa de 2 años (no la Golden Visa) |
Muchas guías en internet siguen citando el 50 % pagado o los 750.000 AED. Esas cifras ya no son las vigentes. Más detalle en Visa de 2 años vs Golden Visa.
Las tres residencias ligadas a propiedad en Dubái
| Residencia | Inversión | Duración | Para quién |
|---|---|---|---|
| Golden Visa | Desde 2.000.000 AED | 10 años renovables (DLD) | Inversores que quieren residencia larga y familiar |
| Visa de inversor de 2 años | Sin mínimo si eres propietario único | 2 años renovables | Compras de menor importe |
| Visa de jubilado | 1.000.000 AED en propiedad | 5 años | Mayores de 55 |
Cómo es el proceso, en cinco pasos
- Elegir y comprar la propiedad. Que el valor registrado llegue a 2.000.000 AED. Si es off-plan, el contrato debe quedar registrado en el DLD (Oqood).
- Reunir los documentos. Pasaporte, título de propiedad u Oqood, NOC del banco si hay hipoteca y documentos de familia legalizados. Ver lista de documentos.
- Presentar la solicitud. En Dubái se tramita a través de los centros y canales del DLD y la GDRFA. Si estás fuera, recibes un permiso de entrada para completar el trámite.
- Examen médico y datos biométricos en un centro autorizado de los EAU.
- Emisión de la residencia y del Emirates ID. Ver plazos.
Cuánto cuesta
Las tasas oficiales del trámite para el solicitante principal rondan los 10.000 AED, a lo que se suman los costes de cada familiar y los gastos de la compra (registro en el DLD, etc.). Desglose completo.
Errores frecuentes que vemos
- Fiarse de guías desactualizadas que piden el 50 % pagado o hablan de 750.000 AED para la Golden Visa.
- No legalizar a tiempo los certificados de matrimonio y nacimiento en el país de origen. Es lo que más retrasa la residencia de la familia.
- Comprar una propiedad que se queda justo por debajo de 2.000.000 AED en el valor registrado. Lo que cuenta es el valor que reconoce el DLD.
- Confundir residencia con residencia fiscal. La Golden Visa no cambia por sí sola dónde pagas impuestos.
Tu país
Los pasos previos cambian según desde dónde inviertes (documentos, legalizaciones y transferencias):
Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que invertir para la Golden Visa en Dubái?
El mínimo es una inversión inmobiliaria de 2.000.000 AED, unos 544.500 USD. Puede ser una sola propiedad o varias que sumen ese valor.
¿Puedo obtener la Golden Visa comprando sobre plano (off-plan)?
Sí. Desde el 20 de febrero de 2026 cuenta el valor total registrado de la propiedad off-plan, aunque estés pagando en cuotas al promotor. Hay que tener el contrato registrado en el DLD (Oqood).
¿La Golden Visa me obliga a vivir en Emiratos?
No. A diferencia de las residencias normales, la Golden Visa no se cancela por pasar más de seis meses fuera del país.
¿La Golden Visa da la nacionalidad emiratí?
No. Es una residencia de larga duración renovable, no un camino a la ciudadanía.
¿Tener la Golden Visa cambia mi residencia fiscal en mi país?
No automáticamente. La residencia fiscal la determina la ley de tu país. Si quieres cambiarla, necesitas un asesor fiscal local.
Fuentes
- 01Dubai Land Department — Request for Golden Visa (Investor)
- 02Middle East Briefing — UAE Golden Visa in 2026: the four routes and the new rules · 2026
- 03Property Finder — Golden Visa properties (fin del requisito del 50 % el 20/02/2026)
- 04Sovereign Group — UAE Golden Visa update: removal of minimum down payment
- 05Gulf News — Dubai eases residence visa rules, removes minimum property value threshold · 29/04/2026
- 06The National — Lista de países con visado a la llegada a EAU · 26/06/2026
- 07ICP — Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security
Las normas de residencia de los EAU cambian con frecuencia y algunas fuentes oficiales no coinciden entre sí. Antes de comprar, confirmamos por escrito los requisitos vigentes para tu caso concreto. Esta página es informativa y no constituye asesoramiento legal ni fiscal.